시평
주택시장, 정책 그리고 공공성
이상영 李常英
경제학 박사. 저서로 『아파트의 경제학』, 주요 논문으로 「부동산 투자회사제도의 도입방안에 대한 연구」 등이 있음.
2003년 10·29 주택시장안정 종합대책 시행 이후 안정적이던 아파트 가격이 연초부터 상승하기 시작하더니 급기야 비수기인 5, 6월에 강남과 분당, 용인, 과천 등 수도권 동남부지역을 중심으로 급등세를 보였다. 일부 지역에서는 20% 이상의 가격상승이 나타나기에 이르렀다. 이렇게 되자 정부는 지금까지의 부동산정책을 백지에서 재검토해서 새로운 부동산 종합대책을 8월말에 내놓기로 하고, 전방위적으로 부동산가격 폭등을 막고 불로소득을 회수하기 위한 행정적·제도적 압박을 가하고 있다. 이에 따라 7월 중순부터 가격이 정체되기 시작해서 최근에는 하락세를 보이는 등 소강상태에 접어들었다.
그러나 이러한 범정부적 대처에도 불구하고 시장에서의 정책불신은 사라지지 않고 있고, 특정지역 중심의 가격폭등에 따른 상대적 박탈감과 근로소득자의 허탈감이 커지면서 계층간·지역간 갈등의 조짐까지 보이고 있다. 가격이 정체된 지역에 대한 불만의 소리가 높아질수록 기존 정책에 대한 불신은 주택시장에서의 공공성 제고를 요구하는 형태로 집약되고 있다. 그리하여 분양원가 공개, 공영개발에 의한 이익환수 등은 시장경제원리와 배치될 수 있다는 우려 속에서도 새로운 정책기조로 정착될 것으로 예상된다.
그런데 이러한 새로운 시대에 맞는 정책의 필요성과는 별개로, 이 정책기조가 국민적 공감을 얻고, 합의점에 도달할지는 미지수이다. 아직까지 시장과 정책, 또는 무주택자나 1가구1주택 소유자와 다주택소유자, 또는 서민대중과 소수 부동산부자 간의 갈등이나 대립으로 인식하는 분열적 사고가 일반적이다. 그리고 이러한 분위기는 문제해결에 도움이 되기보다는 오히려 입장 차이에 의한 선택의 문제로만 비춰지기 때문에 갈등을 증폭시키는 결과를 가져오고 있다. 그렇다면 도대체 부동산시장에 무슨 일이 일어나고 있고, 그 위기의 해결을 위해 필요한 것은 무엇일까?
부동산가격의 결정원리와 그 함의
부동산가격은 어떤 근거에 의해 결정되고, 또 영향을 받는 것일까? 현재 우리의 부동산가격은 적절한 수준인가 아니면 조만간 붕괴될 거품인가?
부동산가격을 결정하는 방법에는 세 가지 접근법이 있다. 하나는 시장에서 형성된 가격을 기준으로 삼는 것인데 일반적으로 ‘시장가격의 비교사례법’이라고 하는 방법이다. 즉 우리집 가격을 산출하는 데는 결국 이와 유사한 부동산의 시장매매가격이 하나의 근거가 되는 것이다. 한국처럼 아파트가 주요한 주거형태가 될 때 이 가격조사는 상대적으로 대중화되어 쉽게 접근할 수 있다. 왜냐하면 우리나라에서는 동일한 아파트단지의 동일평형이 시세(時勢)라는 이름으로 조사되고 있기 때문이다.
그렇지만 시장가격만으로 가격을 결정하는 것은 많은 한계가 있다. 특히 시장에서 거래가 드문 경우 이러한 가격사례 조사는 어려움이 있으며, 아파트가격은 경기에 민감하게 반응하기 때문에 실거래가격은 경기동향에 따라 크게 출렁일 가능성이 있다. 이러한 문제점으로 인해 금융권의 담보대출이나 부동산투자시 흔히 쓰이는 방법이 ‘원가법’(cost approach)이다. 원가법은 토지가격에 건축비를 더하는 방식으로 비교적 이해하기 쉬운 방법이다. 분양원가 공개도 결국은 이를 통해 부동산의 투입비용을 산출해보고자 하는 데서 출발하고 있다. 과거 우리나라 부동산감정평가는 이 방법을 가장 기본적으로 여겨왔고, 현재도 많이 사용하고 있다.
그렇지만 이 방법은 IMF 외환위기 이후 적용 빈도가 크게 줄어들었다. 왜냐하면 당시 외환위기로 대규모 부동산이 매물로 쏟아지는 과정에서 외국계 투자자들이 철저히 이러한 방식을 외면하고 수익환원법 또는 소득접근법(income approach)을 강제했기 때문이다. 수익이 없는 부동산은 설사 장부가가 수천억원이라도 수익가치가 없기 때문에 실가격은 헐값이 될 수밖에 없다는 논리였다. 이에 따라 상당한 국내부동산이 외국계 투자자에게 저가로 매각되었고, 이후 우리나라 부동산업계에서 투자부동산의 가격상정시 부동산에서 발생하는 소득에 기초하는 소득접근법이 가장 중요한 평가방법이 되었다.
그런데 이러한 부동산가격 결정방법은 우리
